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A LA UNE : "Baisse des taux et hausse du pouvoir d'achat immobilier" !

"Cela fait déjà un an que les taux d'intérêt des crédits immobiliers baissent quasiment sans discontinuer. Ils ont encore perdu 0.30 % sur les crédits à vingt ans pour les meilleurs dossiers, depuis le mois d'août. A la fin du mois de septembre, l'observatoire du financement CSA/Crédit Logement révélait déjà une moyenne de taux à 2.59 % contre 2.68 % en août, et 3.08 % en décembre 2013.

Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas depuis la fin des années 1940. L'explication ? L'indice des obligations assimilables au trésor (OAT) sur lequel les banques se financent est tombé à 1,22 % en octobre. Il a été divisé par plus de deux depuis le début de l’année ! De fait, les établissements bancaires ont accès à des ressources très peu chères, et peuvent ainsi consentir des taux d’intérêt très bas  à leurs clients, tout en conservant les marges de profit. Et comme la banque centrale européenne (BCE) vient encore d’abaisser la rémunération de l’argent placé par les banques, celles-ci ont tout intérêt à prêter davantage. Qui plus est, les établissements bancaires essaient toujours d’attirer de nouveaux clients, et le crédit immobilier constitue une très bonne porte d’entrée pour les fidéliser.

Le palmarès des taux. Dans son palmarès mensuel des taux dans les dix plus grandes villes, Meilleuxtaux.com a décerné la première place à Marseille, avec un taux fixe sur 15 ans de 2,25 % et de 2,45 % sur 20 ans. Dans l’ordre suivent Strasbourg, Toulouse, Nantes, Montpellier, Lille, Bordeaux, Lyon, Nice, et en dernière place du palmarès, Paris avec un taux fixe sur 15 ans de 2,30 % ce qui n’est pas si mal, et 2,55 % sur 20 ans. Le hic étant bien sûr le prix moyen de la pierre qui se situe à 8 160 €/m² dans la capitale, contre 2 420 €/m² à Marseille.

Baisse des prix de l’immobilier. Selon l’Insee et les Notaires de France, le prix des logements anciens a ainsi décroché de 1,4 % sur l’ensemble du territoire au premier trimestre 2014 par rapport au trimestre précédent : ceux des logements neufs augmentent de 1 %, alors que ceux des logements anciens baissent de 1,7 %.

Quant à l’immobilier francilien, la tendance baissière tend à se renforcer, notamment sur les maisons, au deuxième trimestre 2014. En rythme annuel, au 2ème trimestre 2014, le prix des maisons a diminué de 3,3 % en Île-de-France, de 4 % en petite couronne et de 2,9 % en grande couronne. Les appartements, eux, ont perdu en un an 1,4 % (1,2 % en petite couronne, 2,4 % en grande couronne). Par rapport aux prix les plus hauts de 2011 ou 2012, la baisse atteint, selon les marchés, entre 3 et 9 %.

L’ESSENTIEL SUR LA HAUSSE DU POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER

La baisse conjuguée des taux et des prix fait gagner du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Ainsi, en janvier et juin 2014, un acheteur a gagné 5 m² à Nantes, 4 m² à Lille, Toulouse ou Marseille. Dans les villes comme Metz ou Rouen, le pouvoir d’achat immobilier augmente respectivement de 16,11 % et 17,99 %, selon le courtier Cafpi. Dans les deux cas, il s’agit d’une chambre supplémentaire !

De fait, à situation égale, entre septembre 2013 et aujourd’hui un acquéreur peut s’offrir une plus grande surface, ou consentir un moindre effort financier pour acheter une même surface. Acheter un 40 m² à Paris demande, aujourd’hui, le même effort financier que l’acquisition d’un 38 m² il y a un an.

Par ailleurs, la baisse des taux permet, à mensualités et durées égales, d’emprunter davantage qu’au début de l’année et le crédit coûte moins cher. A titre d’exemple, pour une mensualité de 1000 € :

- On pouvait emprunter, en janvier dernier, 165 652 € à 3,08 % (moyenne des crédits) sur dix-huit ans.

- On peut emprunter aujourd’hui 171 209 euros à 2,68 % (moyenne des crédits) soit 5 557 euros de mieux, ce qui permet à des ménages d’entrer dans les critères d’endettement de 33 % habituellement exigés par les établissements bancaires."